28.03.2011

Ненадежный продавец: как расторгнуть договор купли-продажи?

На вопросы читателей, связанные со сделками купли-продажи недвижимости, отвечает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».. На вопросы читателей, связанные со сделками купли-продажи недвижимости, отвечает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».     Выплатила кредит на покупку жилья. Как теперь снять обременение по ипотеке и изменить свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру?   — Самое главное вы уже сделали — погасили ипотечный кредит. Осталось дело за малым: взять в банке справку о том, что кредит и проценты по нему выплачены полностью. Затем вместе с полномочным представителем банка вы подаете заявление о погашении записи об ипотеке в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (так сегодня называется регистрирующий орган). После завершения процедуры (около трех дней) вам будет выдано свидетельство о государственной регистрации права с отметкой об отсутствии обременения.     Собственник выразил согласие на покупку доли, но никаких реальных шагов не делает. То есть после получения нашего уведомления он письменно ответил нотариусу, что готов купить недвижимость за назначенную цену, но теперь не звонит, не интересуется и спускает дело на тормозах… Можем мы в таком случае продать долю не ему? Каков порядок действий?   — Подобные злоупотребления правом со стороны владельцев долей недвижимости очень часто встречаются в сегодняшней практике. Пользуясь тем, что без их согласия либо отказа от покупки сделка состояться не может, они тянут время, продолжая пользоваться всей квартирой.   Следует отметить, что автор данного вопроса изначально избрал несколько неверную тактику. Но ситуация разрешима. Необходимо послать новое уведомление с описанием конкретных действий, которые должен предпринять сосед, если он действительно хочет купить предложенную долю, а именно: в назначенный день и час явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, имея при себе деньги для покупки. И обязательно следует указать, что уклонение или неявка будут расцениваться как отказ от преимущественного права покупки.   После соблюдения данной процедуры можно либо совершить сделку купли-продажи с сособственником, который, возможно, тянет время, чтобы накопить деньги, либо продавать свою долю третьему лицу.     Мы купили у знакомых за 1,5 млн руб. часть дома, получили свидетельство о праве собственности, но сейчас передумали и хотим вернуть деньги. Продавцы согласны. Как можно расторгнуть эту сделку? Нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?   — Вам необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, пройти еще раз процедуру государственной регистрации, и после этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.     Квартиру приватизировали в 1994 г. Сейчас решили продавать. Из документов есть только договор передачи квартиры в собственность граждан. Что еще должно быть? Чем грозит отсутствие недостающих документов, какие проблемы теперь могут возникнуть из-за того, что их вовремя не оформили?   — У вас не хватает свидетельства о собственности на жилище, это не ограничивает права собственности на квартиру. Никаких проблем при продаже или любых сделках в связи этим не возникнет. Просто необходимо дополнительно получить выписку из Единого государственного реестра прав и справку о содержании правоустанавливающих документов — эти бумаги подтвердят, что вы до сих пор являетесь полноправным собственником квартиры.     У меня на руках расписка в получении аванса, где сказано, что я внес 60 тыс. руб. за квартиру и эта сумма входит в стоимость недвижимости. Далее прописано, что в случае невыполнения обязательств по расписке продавца аванс возвращается в полном объеме, а в случае отчуждения вышеуказанной недвижимости третьим лицам в определенный срок продавец обязуется возвратить аванс в двойном размере. Не превращает ли последняя фраза этот аванс в задаток с соответствующими последствиями для покупателя? То есть при отказе от сделки я не получу свои деньги назад?   — Понятие задатка и его документальное оформление закреплено Гражданским кодексом (ГК) РФ. В ст. 380 ГК указано, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, она считается уплаченной в качестве аванса. Судя по вашему вопросу, в подписанном документе четко фигурирует слово «аванс», значит, даже при установлении каких-то индивидуальных условий (в частности, возврата в двойном размере) данная сумма задатком не становится.     Заключил с продавцом квартиры договор купли-продажи, по которому он обязан выписаться со всем семейством через неделю после сделки. Через месяц получаю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Но бывший хозяин исчез в неизвестном направлении, а в квартире осталась его бывшая супруга с детьми. Они до сих пор не выписались и не освободили квартиру. Говорят, что ехать им некуда. Я свое жилье уже продал, и мой покупатель настойчиво интересуется, когда же я съеду с уже не принадлежащей мне жилплощади. В договоре купли-продажи сроки освобождения квартиры бывшими жильцами не указаны. Как можно в максимально короткое время законно решить данную проблему?   — Очень редко встречаются ситуации, из которых почти невозможно найти выхода, эта, на мой взгляд, именно такая. Судя по содержанию вопроса, вы стали жертвой очевидного мошенничества. Право пользования квартирой третьими лицами — существенное условие договора купли-продажи, и если в нем не указано, что данные лица обязуются сняться с регистрационного учета, и, более того, если не предоставлены их личные обязательства о выписке, выселить их не удастся, так как вы купили квартиру с проживающими в ней пользователями. Остается суд, но какое он примет решение, зависит от полной картины совершения сделки, поэтому дать какие-либо прогнозы затруднительно.   В связи с тем что квартира вам не передана, то есть передаточный акт не подписан, договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть. Но так как, по вашим словам, бывший собственник исчез, проблему, связанную с возвратом денег за квартиру, таким путем решить не удастся.     Я приобрел квартиру. Дом панельный, последний этаж, с ремонтом. Претензий особых не было, продавец заверил в том, что крыша отремонтирована, не течет. Но спустя время выяснилось, что крыша протекает, а стены под обоями покрыты плесенью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в связи с тем, что продавец меня обманул, или получить какую-то компенсацию?   — В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны.   О тех изъянах, которые перечислили вы, продавец должен был знать, но вас он не предупредил. Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.   К сожалению, многие из нас, предвидя судебные тяжбы и конфликты, отказываются от своих прав, не требуют того, что положено им по закону, и тем самым предоставляют нечестным продавцам возможность скрывать недостатки товара, чтобы увеличить его цену. Если бы каждый из таких собственников четко знал, что их действия не останутся безнаказанными, нарушений и обманов было бы гораздо меньше.     Уважаемые читатели! Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу: 123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: [email protected]