18.10.2019

Недвижимость – уже не лучшая инвестиция

Недвижимость – уже не лучшая инвестиция
До недавних пор считалось, что покупка недвижимости – лучший способ себя обеспечить. Квадратные метры все время в цене. К тому же в квартире можно жить либо сдавать ее в аренду и не работать. Однако сегодня ситуация изменилась....

До недавних пор считалось, что покупка недвижимости – лучший способ себя обеспечить. Квадратные метры все время в цене. К тому же в квартире можно жить либо сдавать ее в аренду и не работать. Однако сегодня ситуация изменилась...

Теперь трудиться придется, хотя бы для того, чтобы содержать свою квартиру. Судите сами: однушки в столице продаются по цене от 5 млн рублей. Ремонт обойдется еще в 700 тысяч, до 40 тыс. в год затянут коммунальные услуги. Отнимаем расходы на незначительный текущий ремонт, клининг при смене арендаторов. К слову, тех еще нужно найти, а это простой квартиры. Итого в среднем доходность с нее в лучшем случае составит 4–6% годовых. Окупится вложение за 14 лет.

С другой стороны в среднем ставка по депозиту в банке – 6–7%. Вышеназванных рисков нет. Еще лучше обстоят дела на рынке акций – до 10% годовых. Более того, зарабатывать на сдаче жилья в аренду непросто: стоимость однушки исчисляется в миллионах. Депозит же в банке открывают чуть ли не с любой суммы.

Еще один момент – ликвидность. Обычно сделки с недвижимостью осуществляются сегодня за 3–4 месяца, если продавец согласен идти на уступки. Иными словами, при всем желании быстро вернуть инвестицию не получится, по сравнению с тем же депозитом.

Да и мнение, что квартиры лишь дорожают – ошибочно. По результатам ЦИАН, за последние 5 лет их стоимость снизилась на 5%, а период экспозиции (как долго жилье продается) увеличился в 2 раза. Иными словами, заработок на аренде недвижимости – больше не такой выгодный способ получения пассивного дохода.

Кто покупает квартиры

Нельзя обойти стороной тот факт, что на первичном рынке появляется больше интересных предложений от застройщиков, ипотечные ставки падают, а средний потенциальный покупатель молодеет. То есть востребованность съемного жилья будет постоянно снижаться.

К слову, сейчас за год по РФ заключается около 3 млн сделок с недвижимостью. Больше половины – ипотечные, и цифра увеличивается. Поскольку доходы покупателей падают, в отдельных регионах доля жилья в кредит достигает 70%. В Москве жилье покупается активнее, чем в других городах страны: в месяц фиксируется 12–13 тыс. сделок (Росреестр), а это практически 5,2% от доли сделок по РФ. Интересно, что сделки с первичной недвижимостью составляют до 30%.

Спрос на жилье сохраняется, и он растет благодаря востребованности ликвидных квартир в Подмосковье с оптимальной транспортной развязкой и инфраструктурой. Весной 2019 г. спрос на эти проекты увеличился на треть по сравнению с показателями весной прошлого года. В основном благодаря сотрудничеству кредитных учреждений и девелоперов, в рамках которого потенциальным покупателям предлагают пониженные ставки.

На вторичном рынке срок экспозиции в среднем уменьшился: в прошлом году он составлял 81 день, а в этом – 31 день. На квартиры есть спрос.

Правда, молодые семьи при ограниченном бюджете все чаще отказываются от вторички в пользу жилья на первичном рынке в ближайшем Подмосковье. Согласно статистике Инвесттранс, основной покупатель жилья в высотках сейчас – замужняя женщина с ребенком. Чаще всего квартира покупается на ипотечные средства, в том числе с задействованием материнского капитала. В большинстве случаев покупают недвижимость в возрасте 26–34 лет (44%).

Когда выгодно вкладываться в недвижимость

Есть случаи, когда покупка квартиры может быть выгодной. Речь идет об:

Ипотечных дефолтных квартирах. Скидка 20% дается, если жилье выставляется банком после неуплаты по кредиту. Но в этом случае риски высоки, впрочем, как и доходы. Да и шансы купить дешевую квартиру велики: по официальным данным, в 2018 г. долг граждан РФ по ипотеке увеличился практически на 1% ВВП.Квартирах с невыселенными жильцами. Как правило, есть решение суда о выселении, но люди не съезжают. У законов возможны разные трактовки, из-за которых случаются такие ситуации.

Но в любом случае решившимся брать такую недвижимость, нужно изучить все подводные камни и хорошо взвесить все «за» и «против».